Guadagnare con gli immobili: rivendere o affittare? Parte I

Guadagnare con gli immobili è la forma di investimento più ancestrale e amata dagli italiani.

Tutti, chi più chi meno, hanno sentito dire che l’investimento nel mattone è una garanzia nel tempo, o che sia meglio comprare casa che vivere in affitto per non buttare i soldi, che almeno hai un tetto sulla testa…

Tra i cosiddetti boomer avrei un 100% di mani alzate.

Nella mia vita da bancaria ogni volta che stipulavo un mutuo provavo una certa soddisfazione pensando che quella coppia stesse costruendo un futuro.

Poi nel 2008 tutto è cambiato e quella favola che gli immobili non si svalutano mai di colpo è finita.

Nel giro di qualche anno si è formata una nuova fauna finanziaria: coloro che compravano immobili all’asta per ristrutturare e vendere.

Lo ammetto: sarei stata felice di farlo anch’io se non avessi già avuto da pagare un mutuo sull’abitazione in cui vivevo e un lavoro da dipendente che non lasciava grandi margini di fantasia e possibilità.

Poi mi è capitato in eredità un piccolissimo e malandato appartamento che con tutte le difficoltà della situazione attuale sto cercando di ristrutturare.

Tralascio totalmente gli aspetti legati a super bonus o sconti in fattura. Voglio anche dimenticare la selva di imprese edili più o meno serie, i tempi biblici per avere risposte, materiale e assegnazioni, o il rincaro di tutte le forniture.

Mi concentro solo su un calcolo finanziario: conviene rivendere o mettere in affitto?

La risposta è come sempre: dipende!

Guadagnare con gli immobili: comprare, ristrutturare e rivendere

Facciamo finta che ristrutturare sia semplice e che possiamo contare su un preventivo certo…

So che stai sorridendo.

I fautori del “compra ristruttura e vendi” ti dicono: compra una casa all’asta con un costo basso e un alto potenziale, spendi il meno possibile per renderla abitabile e poi rivendila.

In questo caso il guadagno che ottiene è una plusvalenza data da: prezzo di vendita – (prezzo di acquisto + costi di ristrutturazione, spese per eventuale mutuo, interessi, costi notarili, imposte catastali, ipotecari, di registro, eventuali polizze assicurative obbligatorie). 

La plusvalenza è tassata con un’imposta secca pari al 26% o in alternativa si porta in dichiarazione dei redditi ai fini del calcolo dell’IRPEF.

Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

• L’immobile perviene per eredità e si decide di venderlo;
• Si acquista un immobile e lo si rivende dopo 5 anni;
• Si acquista con agevolazione prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita si utilizza l’immobile come abitazione principale propria o dei familiari. 

Per capire quanto ti rende un’operazione così prendi la plusvalenza al netto delle imposte e dividi per il totale dei costi sostenuti.

Esempio:

 

 

Per capire se un’operazione ti conviene o no prima di farla, devi stimare al meglio tutti i costi effettivi, un ricavo attendibile e tenerti un margine.

Chi si occupa di operazioni immobiliari in maniera professionale considera l’investimento interessante solo quando il margine previsto oscilla tra il 25-30%

Perciò, prima di acquistare, è fondamentale avere ben chiaro tutti i costi accessori, un preventivo di ristrutturazione che tenga in considerazione ogni possibile imprevisto e una valutazione del prezzo che potresti ottenere per una vendita rapida. 

In questa prospettiva è decisivo scegliere immobili da investimento con metrature più abbordabili valutando con attenzione la zona e i servizi nei dintorni. 

Un aspetto da non sottovalutare è infine quello emotivo… mai innamorarsi dell’immobile su cui hai deciso di investire!

Non saresti oggettivo e faresti fatica a lasciarlo andare.

Giorgia Ferrari 

 

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