Pago l’affitto o faccio un mutuo e compro casa?

Nell’ultimo articolo consigliavo un minimo di prudenza e di attenzione a chi, legittimamente, pensa di accendere un mutuo per abbandonare l’odiatissimo affitto e diventare proprietario della propria abitazione.

Mutuo o affitto quindi? (tra l’altro, grazie Ciccio per la domanda, ho aspettato a risponderti per incorporare il tutto in questo articolo) E, se decidessimo per l’acquisto, che tipo di mutuo mi converrebbe fare: a tasso fisso, variabile o come?

Vediamo assieme alcuni elementi informativi e di ragionamento.

1. Emozionalità (positiva) – Quanto vale per te e per la tua famiglia, emozionalmente, l’idea di essere proprietario della tua abitazione e non dover più rendere conto a nessuno se non ai tuoi vicini di cosa fai con e nella tua casa? A livello personale questo ad esempio è sempre stato per me un fatto importante, ho acquistato il mio primo appartamento (anche grazie all’aiuto dei miei genitori) a 26 anni di età e mi ha sempre dato un drive motivazionale molto importante. Se questo vale anche per te, segna un punto a favore dell’idea dell’acquisto e del mutuo.
2. Emozionalità (negativa) – Quanto ti pesa l’idea di accollarti decine o centinaia di migliaia di euro di debito e di dovervi far fronte per i prossimi 20, 30 o 40 anni? Se ti pesa molto e ti crea ansia o insicurezza, segna un punto a sfavore dell’acquisto.
3. Capacità di risparmio – Sei bravo e disciplinato a risparmiare sistematicamente oppure trovi sempre il modo di spendere fino all’ultimo euro che ti rimane in tasca a fine mese? Se hai le mani bucate aggiungi un punto a favore dell’idea del mutuo e dell’acquisto casa.
4. Capacità di investimento – Ipotizzando che tu abbia del risparmio abbastanza significativo da parte, come lo utilizzi attualmente? In che modo lo investi? Quanto ti rende, mediamente, ogni anno? In linea di massima, ragionando da un punto di vista strettamente finanziario, se ottieni rendimenti in linea con i titoli di stato a breve termine o comunque inferiori al 3% può valere la pena pensare di abbandonarli e utilizzare la liquidità (o parte di essa) come acconto per la casa in maniera da diminuire l’importo della rata del mutuo o accorciarne la durata. Se invece investi con successo in  borsa in azioni o in ETF e ottieni risultati pari o superiori all’8-10% annuo (il discorso vale anche se utilizzi altre forme di investimento che ti permettono di ottenere risultati simili) il tuo denaro renderà di più se utilizzato per questo tipo di investimenti piuttosto che se associato all’acquisto casa.
5. Flessibilità e cambiamento attesi – Pur essendo vero che da un mutuo, così come da un matrimonio ^_^, si può sempre uscire, se ti aspetti grandi cambiamenti a breve termine nella tua vita l’affitto ti garantisce sicuramente maggiore “agilità” e dinamismo rispetto all’impegno di un mutuo.

Durata del mutuo e ammortamento “alla francese” – Come ultimo elemento di questo articolo proviamo a inserire nel nostro ragionamento anche un elemento relativamente tecnico.
Nonostante ormai la grande maggioranza dei finanziamenti prima casa si articoli sulla durata di 30 anni (20 fino a qualche anno fa, 40 prossimamente), le statistiche citano come durata reale (dalla stipula all’estinzione che sovente è anticipata) non più di 10-12 anni.
D’altro canto, la grande maggioranza dei mutui prevede l’utilizzo del cosiddetto “ammortamento alla francese” che, per mantenere la rata costante, prevede che nei primi anni questa sia formata per la stragrande maggioranza da soli interessi e solo minimamente dalla restituzione di parte del capitale mutuato.

Esempio – Ipotizziamo di aver pagato una rata di 823 €/mese per 10 anni (e quindi 98.760 € in totale) su un finanziamento totale pari a 150.000 € x 30 anni a tasso fisso, al termine di tale sforzo economico avremmo rimborsato “solo” 27.258 € di capitale e ci ritroveremmo quindi sulla schiena ancora circa 122.000 € dei 150.000 € originali (esempio calcolato ai tassi attuali, fonte http://www.mutuionline.it , qui la scheda dell’esempio utilizzato)

Cosa significa tutto ciò?

Che, quantomeno per questi primi 10 anni, il teorema “faccio il mutuo perchè così smetto di buttare soldi con l’affitto e li metto da parte” non è del tutto rispondente al vero o, quantomeno, lo è solo in minima parte.

A tutti gli effetti, abbiamo speso circa 100.000 € in totale e ne abbiamo messi a risparmio circa un quarto, mentre  73.000 € sono andati ad arricchire la banca attraverso gli interessi sul mutuo (in pratica come aver “buttato” ugualmente 608 € di affitto al mese per 10 anni).

Con questo non arrivo a sostenere come fanno alcuni esperti di investimenti immobliari che si dovrebbe permanentemente vivere in affitto e usare il denaro solo per speculare, come abbiamo visto sono tanti i fattori da considerare e alla fin fine lo scopo del denaro e del risparmio è in parte quello di un utilizzo a fini pratici e in parte quello di fornirci delle soddisfazioni emozionali. Tuttavia, per non incorrere in amare delusioni pensando di aver risparmiato 100.000 € e scoprire poi che il risparmio è stato molto più esiguo, questi numeri sono elementi da considerare.

Al prossimo articolo per approfondire le differenze tra i vari tipi di mutuo e di tasso di interesse.