Quale mutuo conviene? A tasso fisso, a tasso variabile, flessibile …

Negli ultimi due articoli abbiamo esplorato l’idea di comprare casa rispetto a quella di continuare a vivere in affitto cercando di analizzare vantaggi e svantaggi. In tutto ciò ero partito consigliando prudenza sul fronte dell’indebitamento in quanto ci si potrebbe far ingolosire dai tassi di interesse attuali (ai minimi storici assoluti) e rimanere poi spiazzati nei prossimi anni quando, inevitabilmente, i tassi torneranno a crescere. Questo vale naturalmente per chi sta valutando di stipulare un mutuo a tasso variabile.

Un mutuo a tasso variabile è un finanziamento il cui tasso di interesse è ancorato ad un tasso internazionale (normalmente l’euribor a 3 o 6 mesi ma ultimamente hanno preso piede anche i mutui ancorati al tasso BCE) maggiorato di una certa percentuale (chiamata spread) che rappresenta un costo aggiuntivo a favore della banca. L’euribor è, per l’appunto un tasso variabile, e mentre scrivo questo articolo l’euribor a 3 mesi (ossia che la banca modificherà nei nostri confronti ogni 3 mesi) è pari allo 0,84%.

Basandoci su un tasso di questo tipo, oggi come oggi si possono facilmente trovare mutui a tasso variabile che, comprensivi dello spread a favore della banca, nascano ad un tasso di interesse complessivo attorno al 2%, livello assolutamente super vantaggioso e competitivo e in grado di dare vita a rate molto basse e facilmente sostenibili. L’inghippo sta però proprio nel fatto che, quando i tassi saliranno (ed è assolutamente certo che questo succederà nei prossimi anni!), assieme ai tassi aumenterà inesorabilmente anche la rata da pagare.

Se chi ha contratto il mutuo con una rata iniziale di 500 €/mese ha già raggiunto con tale somma il massimo del costo da lui sostenibile, cosa potrebbe succedere all’aumentare della rata fino o magari oltre i 1.000 €/mese ?

Occorrerà tagliare altri costi familiari, o vendere la casa o, non pagando le rate per impossibilità, rassegnarsi a vedersela confiscare dalla banca con cui abbiamo contratto il mutuo.

Brutto? Bruttissimo, anzi, terribile. Ma è successo negli anni scorsi a milioni di persone nel mondo, soprattutto negli Stati Uniti, ed è stata la causa scatenante della crisi in cui ci stiamo ancora dibattendo.

Per evitare questo rischio, una delle possibilità è quella di scegliere un altro tipo di finanziamento, ad es. un mutuo a tasso fisso (clicca qui per vedere l’osservatorio dei tassi attuali, sia fissi che variabili) la cui rata sia predeterminata e non muterà per tutta la durata del prestito, siano essi 10, 20, 30 o 40 anni.

Meglio il tasso fisso quindi?

La risposta è no, dipende. Il tasso fisso fornisce maggiore certezza e ti mette al riparo dall’aumento della rata. Come aspetto negativo, tuttavia, ti propone di partenza un tasso di interesse molto più alto di quello variabile proposto nello stesso periodo, proprio perchè la banca si vuole mettere anticipatamente al riparo dalle fluttuazioni future dei tassi di interesse.

Per poter comprendere nel dettaglio quanta differenza esista tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile, divertiti a verificarlo ipotizzando un’ipotetica richiesta attraverso l’ottimo sito proposto da mutuionline.it .

Alla luce delle odierne previsioni e degli scenari macroeconomici attuali, per chi vuole la soluzione più economica per i prossimi decenni si ritiene convenga comunque contrarre un mutuo a tasso variabile, già mettendo in conto che gli attuali tassi all’1% gradualmente saliranno fino e forse oltre il 4-5%, per poi ridiscendere, per poi risalire e così via. Questo però vuol dire poter essere pronti sin d’ora a sostenere senza troppa sofferenza rate anche doppie o triple a quella di partenza.

Chi non può permettersi questa varianza deve utilizzare un mutuo a tasso fisso, rassegnandosi a pagare di più in cambio della certezza futura dell’importo della rata.

Queste non sono naturalmente le uniche due possibilità, oggi esistono tante altre variabili: mutui variabili ma solo entro una forchetta predeterminata (es. tasso minimo 2,5% – massimo 5%), mutui rinegoziabili tra fisso e variabili ogni tot anni, mutui con rimborso obbligato solo della % di interessi e che ti lasciano libero di rimborsare il capitale a proprio piacimento etc.

Personalmente sto utilizzando da qualche anno proprio un mutuo di quest’ultimo tipo, oltretutto richiesto per un importo molto superiore a quello di cui avessi bisogno. La ragione di questa scelta dipende dal mio tipo di entrate, potenzialmente anche molto variabili di anno in anno e dal fatto che opero in maniera importante in borsa. Un mutuo di questo tipo mi permette di utilizzare soldi della banca (su cui in questo momento pago un interesse complessivo inferiore al 2% annuo) e investirli in azioni e ETF con ritorni medi superiori al 10% annuo e, di fatto, trarre profitto dal notevole differenziale oggi esistente tra quanto pago da un lato e quanto ottengo dall’altro.

Con i tassi attuali e con i mercati così favorevoli come oggi, tanto per capirci, non ho alcuna intenzione di restituire a breve termine il capitale che ho preso in prestito. Quando invece i tassi torneranno a salire e si riavvicineranno al 6% del 2006-2007, diminuendo notevolmente la distanza tra i due importi, sicuramente ricomincerò a restituire parte del capitale, possibilmente prendendolo dai ritorni che avrò ottenuto nel frattempo ^_^ !!!

Tutto questo te lo ho spiegato per tua informazione, e non per vantarmi in alcun modo. Semplicemente, vorrei farti capire fino in fondo come non esistano “soluzioni perfette” ma solo migliori approssimazioni a partire da quello che ci offrono le situazioni del momento e, soprattutto, a partire dalle tue attitudini e condizioni economiche, familiari e professionali.

Durante il corso [workshop_what what=”490″ color=”navy”] (prossima edizione il [workshop_when what=”490″ color=”black”] a [workshop_where what=”490″ color=”black”]) approfondiremo tutti i temi delle logiche di investimento personale e familiare, dell’equilibrio tra debiti e investimenti, dell’asset allocation etc.

Se questa trattazione sui temi della casa, dei mutui, della gestione del debito ti è sembrata interessante o ti interessa approfondire qualche aspetto lascia un COMMENTO qua sotto o poni la tua domanda, sarà un mio piacere risponderti o postare nuovi articoli per allargare o approfondire l’argomento!

Alla prossima!