Mutuo, quale conviene: tasso fisso o tasso variabile?

«Quale mutuo mi conviene di più? A tasso fisso o a tasso variabile?» Forse è la prima domanda che viene in mente, subito dopo il “me lo concederanno?”

“Cosa mi conviene fare?” è una delle domande a cui ho risposto di più nella mia vita lavorativa. La risposta che ho elaborato nel tempo è il frutto della mia esperienza, non sempre positiva.

Ho comprato la mia prima casa a 23 anni, in una luminosa festa del papà che profumava di primavera. Naturalmente per comprarla ho fatto un mutuo. A tasso fisso perché non avevo scelta.  La mia non scelta però era piuttosto vantaggiosa. Come dipendente della Banca dove lavoravo in quel periodo, potevo godere di condizioni molto, MOLTO più agevolate di quelle riservate ai clienti.

Il giorno della stipula anche il mutuo profumava: di carta, di stilografica del notaio e di opportunità. Nell’incoscienza della giovinezza e negli anni tra il 1990 e il 2007, non c’era alcun dubbio che comprar casa, indebitarsi, pagare il mutuo anziché l’affitto, fosse l’unica strada per costruirsi un patrimonio e… un futuro. Le case non si svalutavano mai!

Qualche anno dopo ho cambiato casa e contratto un nuovo mutuo. Questa volta a tasso variabile e senza condizioni agevolate, come un cliente qualsiasi. I tassi erano così bassi che risultava più conveniente di quello che la Banca concedeva a tasso fisso ai suoi dipendenti. Fu un errore. Da lì a pochi anni, i tassi ripresero la loro crescita e la mia rata lievitò ma, non tanto quanto il mio stipendio. Furono anni molto impegnativi, sostenuti solo dall’incrollabile certezza che la casa fosse un investimento sicuro, da preservare a tutti i costi. Con questa convinzione io e tanti della mia generazione siamo cresciuti fino a che, Lehman Brothers e la scoperta dei mutui subprime hanno fatto vacillare credenze, coscienze e portafogli.

La crisi degli anni successivi però innescò un processo di calo dei tassi, necessario per sostenere un’economia mondiale che subiva un tracollo via l’altro. Di conseguenza le rate ricominciarono a scendere e tanti, che come me avevano un mutuo a tasso variabile, si “salvarono”.

Nel frattempo anche l’entrata in vigore del cosiddetto Decreto Bersani diede, e continua a dare, la possibilità a tanti mutuatari di rinegoziare o surrogare il proprio debito. Anche se rivedere le condizioni del proprio mutuo ora è sempre possibile, non c’è dubbio che una scelta iniziale accurata sia importante per l’impatto concreto che ha sulle nostre vite.

Tasso variabile o fisso: mutuo, gli elementi della scelta

Il tasso rappresenta la percentuale di interesse che riconosciamo alla Banca per averci prestato il denaro che ci serve.

La Banca per calcolare il tasso del nostro mutuo si rifà a dei parametri. Per i finanziamenti a tasso variabile il parametro è principalmente l’Euribor, per quelli a tasso fisso, è l’Irs (Interest Rate Swap) del periodo di riferimento.

Questo significa che se chiedo un mutuo a 20 anni a tasso fisso, la Banca prende come base di calcolo l’Irs ventennale e aggiunge il suo spread (ovvero il suo guadagno), se chiedo un mutuo, sempre di venti anni, ma a tasso variabile il riferimento è l’Euribor previsto dal contratto (mese, tre, sei o anno) più lo spread.

Quando inizi a valutare il tuo mutuo è importante chiedere alla Banca che te lo concede quali sono i parametri di riferimento per avere chiarezza di come effettua i calcoli e evitare sorprese future. Mi è capitato di vedere parametri di riferimento non significativi per il mercato e tassi calcolati con formule  indecifrabili.

Il secondo punto da considerare è l’andamento economico generale. Come ti ho raccontato nella mia storia, ci sono periodi, anche abbastanza lunghi, di tassi mediamente alti e periodi con tassi bassi.  In entrambi i casi, il tasso fisso è sempre più alto del tasso variabile.  Rimanendo costante per tutta la durata del finanziamento, a volte decine di anni, il tasso fisso sconta (cioè fa pagare) l’eliminazione dell’incertezza e il fatto che sul mercato quel denaro sia  “impiegato” per tutto quel tempo solo con noi anziché con più parti o in più operazioni. Il tasso variabile, invece, avrà un andamento oscillante, coerente con i movimenti dei tassi interbancari.

Nella scelta tra tasso fisso e tasso variabile, una volta capiti i criteri di calcolo e il quadro economico generele, devi valutare le tue condizioni economiche, personali e lavorative. Se puoi contare su uno stipendio costante e non hai in previsione incrementi di reddito, il tasso fisso ti garantisce una precisa pianificazione delle uscite, consentendo di calcolare le rate future con tranquillità. Se al contrario sai di poter contare su un reddito crescente e che, a fronte di un eventuale aumento della rata saresti in grado di adeguare le tue entrate, il tasso variabile può risultare più conveniente. Vedremo il perché.

In questo preciso periodo storico i tassi di mercato sono tra i più bassi che si ricordino e ci si può portare a casa una condizione buona, che si trasformerà in ottima quando, e se, i tassi ricominciassero a crescere.

Perciò nel momento in cui scrivo il tasso fisso è preferibile, se non fosse per un’ultima e decisiva variabile da considerare: la durata del mutuo.

Quanto più è lunga la durata del mutuo tanto più aumentano i rischi di un’oscillazione dei tassi e di conseguenza una possibile variazione della mia rata.

Un aspetto che in pochi considerano fino a quando non si trovano davanti il piano d’ammortamento del mutuo è che le rate sono calcolate secondo un piano detto “alla francese”. Nei primi anni grava il debito residuo maggiore e la rata che paghi è composta per lo più da interessi e in minima parte dal capitale che restituisci.

Un tasso vantaggioso in questa fase determina grandi conseguenze. Se ipotizziamo che il mio mutuo a tasso variabile sia più basso nella prima metà del prestito e più alto nella seconda metà, nella realtà avresti guadagnato. Vediamolo in pratica.

Prendiamo ad esempio un mutuo di 100.000 Euro a vent’anni:

Se pago un tasso del 6% nei primi dieci anni e del 4% nei dieci successivi, avrò una spesa complessiva per interessi pari a 64.373 Euro.

Se prendo lo stesso mutuo e  inverto l’andamento dei tassi, cioè pago il 4% nei primi dieci anni e il 6% nei restanti, ottengo che la mia spesa per interessi è di 52.456 Euro, cioè ben 11.917 Euro in meno.  Le rate future, come abbiamo visto, incidono meno delle rate più immediate e in questo caso il beneficio che ne deriva sposta la nostra scelta a vantaggio del variabile.

 

Come vedi  la scelta più adeguata è sempre quella che viene fatta in modo consapevole e rispettosa sia della tua capacità di reddito che della qualità della vita che desideri.

Fatte tutte queste considerazioni la domanda iniziale “quale mutuo mi conviene di più” non può essere che avere una risposta corretta assoluta ma solo un’analisi personalizzata.

Per tutte le altre domande ti aspetto nei commenti.

Giorgia Ferrari