Intelligenza Finanziaria: Robert Kiyosaki ci è o ci fa? Conviene davvero investire in immobili?

Una buona parte degli allievi del mio corso INTELLIGENZA FINANZIARIA così come degli stessi lettori di questo blog conosce piuttosto bene Robert Kiyosaki avendo letto uno o più dei suoi libri a partire dal celebre “Padre Ricco Padre Povero” per proseguire poi con “I Quadranti del Cash Flow” o con altri degli oltre 12 titoli pubblicati dall’autore nippo-americano e tradotti nella nostra lingua.

Robert Kiyosaki, detto francamente, ha molti meriti in primis quello di aver sensibilizzato moltissime persone in tutto il mondo sui temi dell’intelligenza finanziaria, del reddito passivo e dell’importanza di una solida educazione finanziaria.

In questo senso i molti libri da lui scritti e pubblicati ma anche gli interessantissimi giochi di formazione sviluppati sia in versione “gioco da tavolo” che “elettronica” (in Italia al momento ne è stato riprodotto soltanto il classico “CASH FLOW” in versione gioco in scatola, leggi qua la mia recensione) hanno fatto molto per avvicinare i non addetti ai lavori a questi argomenti ed è sempre bello vedere come i miei stessi allievi siano già abbastanza preparati su temi come il cash flow o la differenza tra attivi e passivi nell’ambito della propria gestione finanziaria familiare.

Assieme ai molti aspetti positivi, tuttavia, la visione dei libri di Robert Kiyosaki genera nei propri lettori anche parecchi dubbi e domande, e questo anche aldilà dell’accusa che gli viene spesso mossa (e a mio vedere con buona ragione) di essere estremamente ripetitivo e ridondante nei suoi scritti perseguendo evidentissimi fini commerciali e sfruttando eccessivamente la fedeltà dei propri lettori.

In realtà, i dubbi principali che tipicamente si generano nelle menti dei lettori di Kiyosaki sono tipicamente due e con questo post vorrei fornire la mia opinione al riguardo, invitando peraltro chi mi legge a fornire la propria opinione lasciando un COMMENTO in calce all’articolo sia riguardo alle due questioni qui evidenziate che alla propria esperienza con i libri e le idee del celebre autore americano.

I due punti principali di dubbio e controversia sono i seguenti:

1. l’affermazione più volte ripetuta da Kiyosaki di come la forma di investimento migliore del mondo sia quella immobiliare in versione “compra con mutuo quindi affitta per creare una rendita passiva”
2. l’idea corollario che acquistare un immobile per viverci sia invece un errore grave da non commettere mai in quanto, secondo Robert Kiyosaki, “la propria abitazione è un passivo e non un attivo”

Prendendo immediatamente posizione in merito al primo punto di discussione (tipicamente incomprensibile per noi italiani), l’aspetto da rimarcare è che Kiyosaki presenta non solo una sua realtà assolutamente personale (in seguito alle ingenti entrate scaturite da libri e conferenze lui afferma di aver acquistato a debito e possedere centinaia se non migliaia di appartamenti in affitto!!) ma soprattutto una realtà del mercato immobiliare americano e delle regole che lo circondano che non rispecchia affatto la nostra realtà.

Le più grandi differenze tra la realtà del business immobiliare USA e quella italiana sono infatti le seguenti:

1. il prezzo degli immobili che in America è estremamente più basso, soprattutto in alcune zone come ad esempio la Florida, l’Arizona, Detroit, Las Vegas in cui, per diversi motivi, negli anni scorsi molti immobili si sono svalutati fino ad oltre il 90% rispetto al loro prezzo degli anni precedenti ed è stato quindi possibile acquistare appartamenti, villette monofamiliari ed altre unità con importi compresi fra i 10.000 ed i 50.000 dollari (!!), numeri con i quali da noi a malapena si acquista un box auto;
2. il ROI (return on investment) generato dalle locazioni che in USA è invece estremamente più alto, basti pensare come per la suddetta unità acquistata e ristrutturata con 40.000 dollari complessivi non sia difficile ottenere un affitto attorno ai 1.000 dollari/mese da cui si ricava un cash flow annuale pari a 12.000/40.000 = 30% circa rispetto al valore del proprio investimento. Immaginando poi che l’immobile in questione sia stato acquistato mutuandone una parte (per comodità di ragionamento diciamo un 50% su cui si paga magari un interesse passivo del 5%), ecco come il ROI arriva quasi a raddoppiare avvicinandosi ad uno stratosferico 50% annuale che, anche a valle di qualche costo di gestione e delle imposte rimane comunque altissimo. Facendo il paragone con l’Italia, per ottenere 500 € di affitto mensile occorre avere investito su un appartamento almeno 150.000 € se non di più, ragion per cui il tipico ritorno percentuale sugli affitti nel nostro paese si muove tipicamente tra il 2 e il 4% annuo, assolutamente in linea con il rendimento di un titolo obbligazionario semplice da capire e da acquistare come un classico BTP ma che, d’altro canto, non porta con sè le grane potenziali di un immobile affittato. Infatti …
3. il terzo punto di grande differenza tra l’Italia e gli USA è dato dalla gestione dell’inquilino moroso che da noi è l’incubo di tutti i proprietari che tipicamente impiegano qualche anno prima di ottenere un più che legittimo sfratto dopo aver speso tempo e denaro in avvocati e essersi ritrovati magari con l’immobile gravemente danneggiato. Negli Stati Uniti invece, piaccia o no, un inquilino che non paga ha solo due settimane di tempo per mettersi in regola se vuole evitare l’intervento dello sceriffo (!) che si incarica dello sfratto anche coatto a fronte della semplice presentazione del contratto d’affitto non onorato dal pagamento del canone mensile. E’ evidente come il regime USA sia estremamemente spietato con chi è in difficoltà e ci sono diverse cose che personalmente non approvo nel loro modo di procedere ma, per quanto riguarda la nostra discussione relativa alle strategie di investimento di Kiyosaki, non possiamo che notare come questa sia una differenza gigantesca tra Italia e USA
4. in ultimo potremmo parlare dell’accesso al credito che da noi è sempre stato abbastanza complesso ed è diventato difficilissimo nell’ultimo anno con le banche che cercano di non erogare mutui e che quando lo fanno impongono interessi capestro (il famoso “spread” dei mutui) e delle imposte sia sul valore dell’immobile (IMU) che sulle locazioni. Non approfondisco l’analisi su questi aspetti in quanto sinceramente non sono aggiornatissimo sulle equivalenti regole USA ma faccio fatica ad immaginare che siano peggiori delle nostre …

In sostanza, ecco spiegato perchè le affermazioni di Robert Kiyosaki sulla supremazia dell’investimento immobiliare e sull’importanza di farlo “a leva” ossia contraendo mutui per acquistare i vari immobili sono incomprensibili per i lettori italiani dei suoi libri, il punto di sintesi è semplicemente dato dal fatto che descrive una situazione americana non valida da noi e che oltretutto lo fa dal punto di vista di un investitore immobiliare professionale ed esperto come lui è e come ancora di più lo sono i suoi partner e non certo dalla prospettiva di un cittadino medio che deve decidere come iniziare ad investire i 30.000 € che ha in banca come risparmio della sua carriera lavorativa.

Per non dilungarmi eccessivamente, parlerò in un prossimo post della mia posizione sul fatto che comprare una casa sia o meno un errore (iscriviti alla newsletter nel webform qui a lato se vuoi essere tempestivamente informato sull’uscita dei nuovi articoli del blog!), per chiudere questa discussione quello che voglio rimarcare è che Kiyosaki e i suoi libri rimangono comunque una risorsa preziosa in quanto fonte di apertura mentale e introduzione ai temi dell’intelligenza e della cultura finanziaria per moltissime persone che altrimenti non si sarebbero mai avvicinati a questi concetti e che peraltro l’idea del “compra-affitta-genera cash flow” se a mio parere è assai poco conveniente in Italia soprattutto per un impegno part time da investitore, può invece sicuramente venire presa in considerazione da chi desideri dedicare tempo ad approfondirla con atteggiamento e impegno di tipo imprenditoriale magari proprio sullo stesso territorio americano visto che è assolutamente fattibile aprirvi una propria società immobiliare.

Se sei affascinato dalle molteplici opportunità di investimento percorribili e desideri sviluppare una tua solida preparazione di base su questi argomenti e su come inquadrarli nell’ambito della tua gestione finanziaria personale e familiare, l’invito è nuovamente quello di partecipare al corso INTELLIGENZA FINANZIARIA che è stato creato proprio per questo scopo.

Al prossimo articolo per la conclusione del ragionamento e, mi raccomando, lascia un COMMENTO con la tua opinione e condividi l’articolo per aiutarci a diffondere il più possibile la cultura e l’educazione finanziaria!

Roberto Pesce