Dopo aver indagato come guadagnare con gli immobili nella forma più “speculativa” del comprare, ristrutturare e rivendere ora affrontiamo la forma più classica di reddito passivo: l’affitto.
Come tutte le forme di reddito che non prevedono lo scambio di tempo per denaro anche l’affitto non è un sistema totalmente passivo.
Come ricorda sempre Roberto a INTELLIGENZA FINANZIARIA per ottenere reddito passivo occorre sempre farsi un certo culo attivo.
Se sei già proprietario di un immobile che vuoi mettere a reddito, devi prevedere i costi per rendere la tua proprietà più affittabile: da un minimo di tinteggiatura e arredo, ad esempio, a una più ampia ristrutturazione se gli impianti non sono a norma.
Se invece decidi di comprare, ristrutturare e mettere in affitto, le valutazioni da fare sono qualcuna di più.
Comprare, ristrutturare e mettere in affitto
Come abbiamo spesso detto in questo Blog e sul canale YouTube di Roberto o nelle seguitissime dirette in Community, c’è una bella differenza tra un debito buono e un debito cattivo.
Accedere a un mutuo per l’acquisto di una casa da mettere a reddito è, ad esempio e in linea di massima, un debito buono.
Significa non sottrarre liquidità che può essere investita a tassi più remunerativi di quello che pagheresti attualmente su un mutuo ipotecario e significa anche poter accedere a un investimento immobiliare disponendo appena di un 20% del costo dell’immobile.
Se io intendo acquistare una casa valutata da perizia della Banca 80.000€, posso finanziare con un mutuo “fondiario” fino all’80% della cifra ovvero 64.000€.
Questo però non significa che ti basta avere 16.000€ da parte (80-64), perché tutte le spese collegate all’operazione di acquisto non sono finanziabili:
- Le spese notarili.
- Le imposte.
- L’eventuale costo dell’agenzia immobiliare.
- L’istruttoria e le spese di perizia della banca.
A questi costi va sommata l’eventuale ristrutturazione parziale o totale di cui si parlava sopra.
Nel caso in cui si voglia valutare l’effettiva redditività di un’operazione immobiliare di questo tipo, va aggiunta l’incidenza degli interessi passivi del mutuo.
Stimare bene tutti i costi è, ancora una volta, fondamentale per valutare la convenienza finanziaria dell’operazione.
L’ultimo passaggio è quello di quantificare l’importo a cui l’immobile è cedibile in locazione.
Per farlo, oltre a rivolgersi nel caso a un’agenzia immobiliare che sbriga anche le pratiche burocratiche, si possono consultare le offerte della zona su immobili della stessa dimensione.
Ipotizzando che sul nostro immobile da 80.000 € riusciamo a ricavare un affitto mensile di 400€, ovvero 4800€ annui, dobbiamo togliere almeno il 21% di imposte (calcolate con la cedolare secca per praticità) e prevedere di accantonare almeno un 10% annuo da destinare a spese di manutenzione.
In sintesi, per calcolare la redditività effettiva annua di un immobile messo a reddito dobbiamo sommare tutti i costi (qui indicati spannometricamente):
- Il costo di acquisto: 80.000€
- Le spese notarili: 5.000€
- Le imposte: 10.000€
- L’eventuale costo dell’agenzia immobiliare: 2.500€
- L’istruttoria e le spese di perizia della banca: 1.200€
- Ristrutturazione 10.000€
- Eventuale arredo 5.000€
- Interessi passivi del mutuo (puoi calcolarli su mutuionline.it: qui ipotizzo 64000€di mutuo a 30 anni) 4.000€
Il totale dei costi ammonta in questo esempio a 117.700€.
E dividere per i ricavi netti:
- Affitto 4.800€
- – imposte 1.008€
- – manutenzione (10%) 480€
Il totale dei ricavi netti ammonta in questo esempio a 3.312€.
Il rendimento annuo si calcola così:
Ricavi netti 3312€ / Totale costi 117.700€ x 100= 2,81%
Questo semplice conteggio ci mostra chiaramente la convenienza, o meno, di un investimento di questo tipo e ci dice soprattutto che quell’impressione di facilità di guadagnare con gli immobili va ridimensionata e valutata attentamente a monte.
Penso ai risultati che ci ha mostrato Luca Giusti degli ultimi 10 anni del suoi portafoglie mi chiedo se ne valga la pena.
Una cosa è certa: l’improvvisazione non è mai una buona strategia, sia quando si parla di strumenti finanziari sia quando si parla di mattone.
Giorgia Ferrari
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3 anni fa
Ehhh già cara Gio… questi sono i conti che ho fatto per anni alla ricerca di un investimento immobiliare che soddisfacesse le mie aspettative di guadagno.
Con le aste immobiliari, prima della loro inflazione, sono arrivato, solo su carta, a ritorni tra il 18 e il 25% di guadagno netti.
Ma nell’edilizia bisogna SEMPRE tenere in considerazione una cosa fondamentale… l’IMPREVISTO.
Esso è proporzionalmente più oneroso tanto è più basso l’investimento.
Con case all’asta di 20/30.000€ bastava un tubo, un serramento, una goccia e l’investimento sarebbe finito in perdita.
Poi, come dici tu, guardo i miei investimenti finanziari (fatti grazie a tutti voi) e vedo percentuali che fanno paura … mi sa che gli investimenti immobiliari li terrò solo nei miei sogni. O magari li lascerò nel cassetto fino a quando avrò capitali da buttare per divertirmi 😀
Buona vita, a presto
3 anni fa
Allora ti auguro di aprire presto i cassetti per dar aria ai sogni,
Gio
1 anno fa
salve, una domanda. Lei calcola il rendimento annuo, inserendo nei costi gli 80000 dell’immobile. ma io avrei inizialmente l’anticipo per il mutuo e la rata. I costi sostenuti non sarebbero più bassi? Grazie
1 anno fa
Buongiorno Santo,
sì certo, se non imputi tutto l’esborso per l’immobile ma solo l’anticipo del mutuo e le rate di competenza di quell’anno, inizialmente i costi sono più bassi.